生産緑地の2022年問題とは?
先日、とても興味深いというか恐ろしい話を聞きました。
それが、「生産緑地2022年問題」です。
私が初めて知っただけなので、もう知ってるよという人はスルーしてください。
生産緑地とはなんぞや?
都市における良好な生活環境の保全や都市災害の防止,あるいは将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として,市街化地域内の農地を対象に指定される地区。この地区指定により,農地所有者は営農義務が生じるが,固定資産税の免税措置が図られる。なお,生産緑地法の改正により,1992年から生産緑地の指定は 30年以上営農継続の意志のある場合に限られ,それ以外は宅地並み課税となった。
出典|ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典
つまり、農地というのは固定資産税がものすごく優遇されていますが、
1992年に、都市部(市街化地域)では基本的に、もう農業はやめて開発しましょうね、という方針になった。
しかし、それでも農業を続けたい人もいるので、30年間は農業続けていいですよ。
その期限が、2022年というわけです。
一応、期限後も所有者が希望すれば10年毎に更新はできます。
ですが、当然ですが優遇を受けるには農業をすることが条件になりますので、
実際にはもう、農業なんてやっていない放棄地が多いんですね。
こうした土地が、固定資産税が上がることで、一斉に売却や賃貸等の開発に回ると考えられます。
生産緑地はどれくらいあるの?
生産緑地は「市街化地域」の問題なので、地方ではなく都市部に多く集中します。
国土交通省の発表だと、一都三県の合計で、2,312万坪もあるそうです。
・・・へー、すごそうだけど、よく分かりませんね。
では、ここに住宅が建つとしたら、一戸あたり30坪とすると、
2,312万÷30=77万戸が建つわけですよ。
その10分の1でも8万戸です。
日本全部で、新築の戸建分譲が2016年度に13万4700戸だそうです。
その半分以上が、しかも東京圏に集中して、ボコボコ建つかも知れないわけです。
・・・ちょっとすごさが分かってきましたね。
つまり、いまは土地もマンションも値段が高騰していますが、
2022年になったら東京を中心にめちゃめちゃ供給がでてくるかもしれないから、
バブル崩壊のような暴落もありうるよ、ということです。
再開発ラッシュ問題
それだけではありません。
こんどはオフィスビルの話ですけどね。
東京オリンピックバブルに乗り遅れるなとばかりに、今、再開発がてんこ盛りです。
これが本当にすごいみたいですよ。
自分でまとめるのはきついので、日経さんの記事に頼りますけど。とにかく、これまでは延床面積が10万坪を超えるようなビルは六本木ヒルズと横浜ランドマークタワーくらいしかなかったらしいんですけど、
それと同じくらいのビルがぼこぼこ建っちゃうんですって。
そして、当然こうした新しいビルは高値で市場に出るんでしょうけど、埋まらなければ値下げしますわね。
そうすると、既存のビルに入っているテナントが移りますわね。
そうすると、既存のビルはさらに値下げするしかないですわね。
一方で、日本の生産人口はどんどん減っているわけですよ。
いくら、地方や外国から人が入ってくるといっても、限界があるわけですよ。
ということは、賃貸相場も値崩れしていくんじゃないか、という話になりますわな。
結論:金持ち父さんでなくてよかった
ということにしておきましょうかね。
(・・・ええ、これ以上まとめる文才がないので、放棄しただけですとも。)